日本房价历史走势(人口负增长后，日本的房价和股市是如何变化的)

2023年我国人口第一次出现负增长，伴随着人口总量的下降，未来我国的资产价格将如何变化，我们可以先观察一下我们的邻国日本在人口负增长之后的房价和股市表现，日本在2005年人口第一次出现负增长，而从2005年后日本房屋均价一路下滑，直到2020年开始才有所反弹，但距离2005年的房价仍相去甚远。但是日本东京都的房价走势与日本全国房价走势明显不同，不仅下跌幅度小，在2021年甚至超过了05年的高点。

那么日本的房价为何会出现这样的分化呢？房价的定价基础是居民收入，当居民部门的收入上升时，房租房价的上涨也不会催生泡沫，但是当居民部门的收入不变甚至下降时，房价的上升就会催生泡沫。我们可以观察一下以美元计价的日本GDP数据，可以看到在排除汇率的波动之后，日本的GDP可以说是停滞不前。GDP没有变化意味着日本的居民收入没有得到改善，居民部门收入不变，再加上人口总量的下降导致对房屋需求的降低，导致日本全国房屋均价的持续下滑。那为何东京都的房价走势远远跑赢日本全国房屋均价呢？一是东京都有持续的人口流入，人口的流入会催生购房需求，二是东京都的房屋具有投资属性，属于核心资产，货币的超发会推升核心资产的价格，而那些人口流出城市的房屋却享受不到货币超发的红利。

我们再来看一下日经指数自2005年以来的走势，可以看到即便经历了经济危机，日经指数也不断创出新高，涨幅远远跑赢楼市。为什么股市和楼市会出现如此巨大的反差，我们可以站在政策制定者的角度用经济学中的索洛模型解释一下，经济增长由技术进步，资本积累，人口增长这三个要素推动，当人口出现负增长之后，人口增长这个要素便失去作用，政府只能通过刺激技术进步和资本积累来实现经济的增长，技术进步是非常困难的，需要花费大量的时间和资金投入才可能有成果，而且还要冒着全部打水漂的风险，所以资本积累就成为人口下降国家经济增长较为稳定的推动力。所以日本央行才会持续实行量化宽松政策刺激投资，造就了日经指数近20年来持续的上涨。