2005年，刘艳琴购买了一处平房，面积只有40多平方米。房子已经买十年了，产权证仍然是原产权人李怀忠的名字。当初买这个房子的时候，卖主徐荣欣告诉刘艳琴，这个房子是已经去世的丈夫李怀忠登记的，如果刘艳琴想办理产权登记，她会随时配合的。

2016年初，市政府有关部门决定征收刘艳琴居住的这一带的国有土地上房屋进行棚户区改造。有关部门进行摸底查时，刘艳琴这才想起来：自己的房子始终没有办理产权登记。于是她便去找徐荣欣，说：“大姐，我买你的房子已经快十年了，这不，马上要拆迁了，你能不能帮助我把房照的名字改过来？”

徐荣欣非常痛快地说：“应该，应该，我这就和你去不动产登记中心。”

刘艳琴和徐荣欣拿着写有李怀忠姓名的房产证来到不动产登记中心，中心的工作人向徐荣欣问道：“这个房产证上的持证人是李怀忠，你说是自己继承的财产后卖给别人的，你就得提供公证文书，才能证明这个房子只有你一个继承人，你才有权处置。”

按照登记中心的要求，两人来到市公证处。一位公证员听了徐荣欣的要求之后，说：“大姐，你要求的继承公证无法办理。因为你的女儿李丹和你的婆母王淑琳也都是法定继承人。如果他们都同意由你一人继承，则二人必须到场，并同意放弃继承权之后，你才可以一人继承。你只有自己继承后，你出售房产的行为才合法有效。”

徐荣欣回到家里和女儿商量办理继承公证的事，李丹说：“妈，我可以放弃继承，但我奶奶怕是不能同意。你平时就和她的关系比较紧张，如果她知道你已经把房子卖了，要办理你一个人的继承，弄不好要打官司。”

徐荣欣心想：“不管婆婆是咋想的，这事怎么也得办。如果办不了，咱不就成了骗子了吗？”

晚上，徐荣欣硬着头皮来到婆婆家，婆婆和小儿子生活在一起，平时和徐荣欣不大往来。王淑琳一看是儿媳徐荣欣来了，把头一扭，就进里屋了。

徐荣欣和小叔子及妯娌打了个招呼，就进到里屋喊了一声：“妈，今天我有事来求你了。”

婆婆王淑琳头也没抬，说：“我一个老太婆，能做什么事情？你还能求着我？”

徐荣欣说：“妈，你也别老生我的气，你的儿子虽然走了，你的孙女不是还挺亲的吗？我今天也不求你别的事，怀忠已经走了这么多年了，原来的平房让我卖了，买房的人要办房照，你也是继承人，如果你不签字放弃，人家也办不了房照。我想请你明天和我到公证处走一趟，把这事办了。”

王淑琳说：“你来为这事啊？行，你回去吧，明天我找你。”

徐荣欣没有想到婆婆答应得如此痛快，就放心地回去了。谁知，第二天婆婆没来，打电话婆婆也不接。快到晚上的时候，门铃突然响了。徐荣欣打开房门一看，来了两名法官。一位女法官说：“你是徐荣欣吧，原告王淑琳起诉你的继承纠纷一案现在向你和你女儿李丹送达起诉状和开庭传票，请你签字。”

徐荣欣大脑嗡地响了一下，她接过诉状一看，婆婆王淑琳因自己把丈夫的房子出售一事，向自己提起了继承诉讼，要求自己和女儿向婆婆返还应继承的6.67平方米房产，折遗产价值10000元。”

不久，法院开庭审理后判决徐荣欣和李丹按出售时的价值向王淑琳返还6.67平方米的房产折价款8000元。徐荣欣在法院判决生效后，给了婆婆3000元，还差5000元没有支付。

由于婆婆王淑琳起诉继承纠纷，导致徐荣欣已经拿出了3000元钱，还得支付5000元，心里挺憋屈的。她想：如果刘艳琴再来找我，我就不管，让她也起诉。这样，我婆婆也会被告到法庭上的。

果然，刘艳琴再一次找到徐荣欣的时候，徐荣欣对刘艳琴说：“本来我是想帮你来着，谁知让我婆婆把我告了，我得给她8000元钱。这房子本来就是我丈夫建的，没我婆婆什么事，为了你办房证，我搭上8000元，不合适。这事我不管了，要不你就起诉吧。”

刘艳琴只好找到当地一位知名律师咨询，律师听了刘艳琴的情况介绍之后，说：“你和徐荣欣签订的房屋买卖合同严格地讲只是部分有效，因为你买房子的时候，这处房子只有一半属于徐荣欣所有，另一半属于徐荣欣、李丹、王淑琳应继承的共同房产。在这种情况下，徐荣欣只有一部分的房屋出售权，另一部分她是无权出售的。”

刘艳琴有些着急，问道：“律师，我买的房子一共就40平方，要是再划出去一半，那怎么住啊？”

律师说：“你别急，你买房的时候确实有一部分产权交易是无效的，但现在情况有了变化。王淑琳虽然没有同意徐荣欣卖房，但法院对徐荣欣的继承权已经判决为货币支付，也就是说，如果徐荣欣把王淑琳应继承的钱全部支付了，那么王淑琳就可以协助你办理产权过户了。”

刘艳琴说：“我和王淑琳没有任何关系，怎么起诉她啊？”

律师说：“你可以起诉徐荣欣，要求判决房屋买卖协议有效，并判决她协助你办理房屋产权过户。起诉的时候，你可以把王淑琳和李丹列为第三人，要求她们俩承担协助办理产权过户的责任。我估计，法院会支持你的。”

刘艳琴说：“为什么这样起诉啊？”

律师回答：“你与徐荣欣签订的房屋买卖协议是无法办理产权过户的，如果王淑琳和李丹有一人不同意给你办理产权过户，产权登记机关也不敢给你办理。所以，你只有通过诉讼程序，取得法院的判决书，房产登记机关可以根据法院协助执行的要求，直接给你办理产权过户。只要法院向王淑琳送达了开庭传票，她参加不参加诉讼，都不影响你办理产权登记的权利。因为最高法院有司法解释：房屋产权登记机关对法院协助执行内容不作实质性审查，也就是说，只要法院下达协助执行通知，产权登记机关就能为你办理产权登记。”

听了律师了话，刘艳琴委托律师代写了一份诉状：

原告刘艳琴

被告徐荣欣

第三人李丹、王淑琳。

请求事项：依法确认原被告的房屋买卖协议有效，确认原告购买的吉房权证通字第S011770号房屋产权归原告所有。（价值51000元），判令被告与第三人协助将房产产权登记人变更登记到原告名下。

事实与理由

2005年5月20日原被告签订协议由原告出资51000元购买被告丈夫李怀忠登记的吉房权证通字第S011770号房屋。双方签订协议后，原告付清了全部款项，被告将房产交给原告居住至今。原告购买房产后，被告应该依法协助原告办理产权变更登记。因被告没有处理好与第三人王淑琳对李怀忠的继承关系，致使第三人王淑琳与被告发生诉讼。法院判决被告向第三人王淑琳支付李怀忠的遗产价值8000元，但被告只给付3000元，尚欠第三人王淑琳5000元。原告要求被告和第三人协助办理买卖房屋产权变更登记时，被告与第三人王淑琳不予配合，致使原告购买的房产一直登记在李怀忠名下。

为维护原告的合法权益，现诉之法庭，请求法院依法判决确认原被签订了房产买卖协议有效，案涉房产归原告所有，被告和第三人协助原告办理产权变更登记。

此致

XX区人民法院

具状人：刘艳琴

2016年7月30日

法院经过审理之后，支持了刘艳琴的诉讼主张。

由于法院的生效判决要求徐荣欣给付王淑琳支付应继承财产，因此，在刘艳琴起诉的案件中，法院判决徐荣欣、李丹、王淑琳配合刘艳琴办理产权变更登记一事就没有了障碍。法院判决生效后，通过执行程序，由刘艳琴办理了产权登记。

这是一起《民法典》实施前发生的一起真实案例，私人之间的房屋买卖经常会出现双方约定当时不办理产权交易登记的情况，甚至为了避免二手房交易多交税，当事人往往约定日后办理产权过户。

我国原《物权法》和现行的《民法典》对房地产的产权确认实行的是“登记原则”，如果房屋买卖之后不办理产权变更登记，从法律上讲，仍然是原产权人的房屋。如果市场价格变化过大，原产权人在几年后反悔都可能造成买房人的损失。如卖房人有了债务被法院执行，也可能会出现法院以产权登记人为依据向买房人执行的情况。一旦发生这种情况，买房人就可能面临重大经济损失。

因为房屋买卖的产权变更登记，要求买卖双方都必须到现场才可以办理。一旦发生出卖方或出卖方的产权共有人、继承人不配合产权变更登记的情况，买受人起诉请求法院确认产权是唯一选择。法院判决生效之后，判决书具有可以代替产权证的作用。如果买方用法院判决书申请执行，卖方即使不到场，也不影响产权变更登记。法院可以向产权登记机关下达协助执行通知，届时产权登记机关无须审查就可以为买房人办理过户。

注：过去的房产产权登记管理处，现在已经变更为不动产登记中心。另外，原有的《物权法》现在由《民法典.物权编》所代替。虽然具体的法条不同了，但法律原则并没有实质性变化，所适用的法律原则也没有明显的变化。